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观点网 市场洗牌大环境下,不少现金流受困房企被迫出售资产回血求生,天誉置业也做出了同样选择。

6月14日,天誉置业控股有限公司宣布,借款人南宁天誉誉浚投资有限公司(天誉置业间接持有97%附属公司)与贷款人广州市融悦商业服务有限公司订立贷款协议。

根据协议,融悦商业将向天誉誉浚提供不超过5亿元贷款融资,须于首次提取贷款融资日起60个月内偿还。同时,融悦商业享有期权(可酌情行使)以1.4亿元购买项目公司广州天凤有限公司51%股权,该对价将以等额方式抵消未偿还贷款金额。

据悉,广州天凤主要资产为广州黄埔区九佛街道凤尾村旧村改造项目,本次贷款融资将仅用于开发该项目。

资料显示,广州凤尾村旧改毗邻红卫地铁站,距广州市中心天河区约一小时车程,靠近国际生物医药创新园,占地总建筑面积193.9万平方米(总可售建筑面积为74.2万平方米)。

目前,广州天凤由凤尾村经济联合社持有51%,南宁天誉巨荣置业有限公司持有49%。土地拿地手续尚未完成,广州天凤尚未取得土地使用权证。

在完成安置区建设及完成相关产权登记后,凤尾村经济联合社会会将项目公司51%股权转让给天誉巨荣,这也是融悦商业行使购股权的前置条件。

实际上,去年7月份,天誉巨荣就引入过大唐集团增资约6.06亿元,完成后分别由大唐集团与天誉誉浚持有20%及80%。

按此计算,若融悦商业行使购股权,天誉置业在广州天凤实际持股比例将由77.6%相应减少到38.02%,即97%*80%*49%。

其后,广州天凤将成为天誉置业不并入财务报表的联营公司。

凤尾风云

据观点新媒体了解,2020年底,天誉置业成为凤尾村旧改合作主体。

天誉置业彼时称,考虑到该项目属于地铁沿线项目,可售面积约80万平米及项目未来预售时价格潜力趋势,预计建成后营业总收入将破两百亿元。

2021年1月8日,凤尾旧改首期复建区奠基仪式启动,6月正式动工,同年7月,项目房屋拆除率达到95.45%,签约率为96.33%,进度较快。

2021年8月30日,广州开发区城市更新局公布《广州市黄埔区凤尾村旧村改造实施方案》披露,凤尾村改造成本38.46亿元,复建区总建筑量81.99万平方米,融资区总建筑量76.27万平方米。

方案显示,片区规划1所4.65万平方米完全中学、2所小学、2所幼儿园,托儿所、肉菜市场及星光老年之家等配套。

按照规划,知识城北部将构建生物医药价值创新园区,成为世界生物医药龙头企业集聚区、国际一流的生命科学研发协作示范区、国际创新领军人才汇聚区。

凤尾村旧改将同国际生物医药产业园发展结合起来,迈入全球顶级高端产业圈。另外,村里还要建设海归小镇,引入高层次海外留学人才和总部经济。

当时,天誉置业已为凤尾村项目准备好融资通路。

该公司于2021年5月10日发布公告表示,广州黄埔凤尾村旧改项目公司获得银团授信总额82.79亿,利率7%。

然而天有不测风云,去年下半年房企融资政策持续收紧,天誉置业融资路径或许出了问题,以致于需出让凤尾村项目20%股权引入大唐集团作为战略投资者。

沉寂了一段时间后,近日广州市规划和自然资源局发布黄埔区九佛街凤尾村2宗复建地块的批后公示。

其中,复建地块一将打造4栋安置房,33层高,均为两梯四户设计,合计建筑面积约80409平方米;复建地块二将打造7栋安置房,均为33层,其中1栋为两梯六户设计,其余均为两梯四户,合计建筑面积约175024平方米。

有业内人士指出,安置先行已是旧改趋势,如今复建地块规划获批,凤尾村旧改项目速度已经提速。

利息14.8%

加快推动凤尾村旧改背后,天誉置业面临不小压力。

该公司3月份披露2021年财报显示,期内实现营业收入76.63亿元,同比下降0.51%;毛利润为16.97亿元,同比下降21.73%;归属母公司净利润同比止盈转亏,净亏损2.84亿元。

今年4月末,天誉置业危机浮出水面,股价大跌82%触及停牌,最低不足1毛钱,市值8.8亿港元,成为继正荣后又一家股价闪崩房企。

其后,由于天誉置业股价大幅下跌,公司控股股东兼执行董事余斌透过�I展股票账户实益拥有公司的3.23亿股普通股被证券公司在公开市场强制出售。

在复牌公告中,天誉置业称,截至2021年12月31日,总有息负债为114.76亿元,其中余斌通过担保向集团提供财务资助,其担保金额为27.73亿元。

此外,天誉置业核数师(普华永道)意见报告指,天誉置业持续经营存在重大不确定性。该公司应于12个月内偿还短期银行及其他借款67.77亿元(其中包括部分海外债合计33.06亿元),而现金及现金等价物为13.31亿元以及受限资金28.8亿元,合计约42.1亿元。

于今日公告中,天誉置业也表示,鉴于当前市况的不确定性,集团采取的策略为加快房地产项目剩余单位的销售,以控制市场风险,并加快广州凤尾村项目发展节奏。年初,集团采取了决定性的收缩业务策略,暂停所有土地收购和投资,集中资源推动广州凤尾村项目。

由此,天誉置业可以说是不遗余力在推动凤尾村项目,本次获融悦商业提供贷款,年化利息14.8%,相比之前银行授信利率翻了一倍不止。

此外,转让也给天誉置业带来一定亏损。

公告称,截至3月31日,广州天凤未经审计资产净值约3.15亿元。根据贷款协议,天誉誉浚承诺促使天誉巨荣向广州天凤追加注资2.44亿元。转让对价1.4亿元是参考广州天凤于3月31日未经审计净资产(经追加出资调整后)2.755亿元(经调整资产净值)确定。

转让后,根据项目公司51%股权应占调整后资产净值约1.405亿元及转让对价1.4亿元,天誉置业预计将因出售而录得亏损50万元。同时,预计将注销与项目公司有关的所有已资本化的利息和费用,截至3月31日约为3.404亿元。

天誉置业认为,考虑到整个行业的房地产开发难度和广州凤尾村项目特有风险,为广州凤尾村项目开发取得必要资金对集团至关重要,可籍此进一步推进该项目建设,使集团有更多机会从项目公司收回成本和获取经济回报。

目前,广州凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始,天誉置业预计于2024年至2027年完工。

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